Le prêt hypothécaire privé consiste à emprunter auprès d'une personne en donnant un bien immobilier en garantie. L'expression est très répandue au Québec, où des prêteurs privés hypothécaires interviennent aux côtés des banques. En France, la pratique existe aussi entre particuliers, mais dans un cadre plus étroit : l'hypothèque passe obligatoirement par un notaire, et prêter régulièrement contre hypothèque reste réservé aux établissements agréés.
Cette page décrit le fonctionnement de l'hypothèque, ce qu'un particulier peut faire légalement, les coûts et les risques, pour l'emprunteur comme pour le prêteur.
Comment fonctionne une hypothèque
L'hypothèque est une sûreté sur un bien immobilier qui reste entre les mains de son propriétaire. Si l'emprunteur ne rembourse pas, le créancier hypothécaire peut faire saisir et vendre le bien pour être payé sur le prix, avant les créanciers ordinaires. Tant que le prêt est remboursé, le propriétaire continue d'occuper, louer ou utiliser son bien.
En France, l'hypothèque conventionnelle doit être constituée par acte notarié, puis inscrite au service de la publicité foncière. Lorsque le prêt est remboursé, elle s'éteint ; une formalité de mainlevée peut être nécessaire pour la radier avant la date prévue, notamment en cas de vente du bien.
Un prêt entre particuliers garanti par une hypothèque
Un particulier peut ponctuellement prêter une somme importante à un proche et exiger une hypothèque sur un bien de celui-ci. C'est par exemple le cas d'un parent qui finance l'achat d'un bien par un enfant, ou d'un associé qui avance des fonds. Le notaire rédige alors l'acte de prêt et l'acte d'hypothèque, vérifie la situation du bien et conseille les deux parties.
- Le prêt doit rester occasionnel : prêter de façon habituelle contre hypothèque est une activité réservée au monopole bancaire.
- Le taux d'intérêt éventuel ne peut dépasser le taux d'usure applicable.
- Le prêt se déclare avec le formulaire 2062 au-delà de 5 000 €, et les intérêts sont imposables pour le prêteur.
Même avec un acte notarié, la reconnaissance de dette ou le contrat de prêt fixe le montant, la durée et l'échéancier.
Les coûts à anticiper
Une hypothèque n'est pas gratuite : il faut compter les émoluments du notaire, les taxes et la contribution de sécurité immobilière liés à l'inscription, puis éventuellement les frais de mainlevée. Leur montant dépend de la somme garantie. Demandez au notaire une estimation écrite avant de vous engager : pour un prêt modeste, ces frais peuvent rendre l'hypothèque disproportionnée, et un cautionnement ou une simple reconnaissance de dette sera plus adapté. Voir notre page sur les garanties dans un prêt privé.
Les risques pour l'emprunteur
Donner son logement en garantie, c'est accepter le risque de le perdre. En cas d'impayé, la saisie immobilière est une procédure judiciaire longue et coûteuse, mais elle peut aboutir à une vente forcée à un prix inférieur à la valeur du marché. Avant d'hypothéquer sa résidence principale pour un besoin de trésorerie ou pour rembourser d'autres dettes, il est prudent de consulter un notaire, un avocat ou un conseiller budgétaire. En cas d'endettement global trop lourd, la commission de surendettement de la Banque de France est une voie à examiner avant de mettre son bien en jeu.
Les solutions hypothécaires des établissements agréés
Pour emprunter contre un bien immobilier auprès de quelqu'un d'autre qu'un proche, il faut passer par une banque ou un établissement agréé : prêt immobilier classique garanti par hypothèque, regroupement de crédits avec garantie hypothécaire, prêt viager hypothécaire pour les propriétaires âgés. Ces prêts sont soumis à des règles d'information et à un délai de réflexion. Les courtiers qui montent ces dossiers doivent être immatriculés à l'ORIAS.
Au Québec et en Belgique
Au Québec, les prêteurs privés hypothécaires sont une réalité du marché, souvent sollicités par des emprunteurs refusés par les banques, avec des taux et des frais nettement plus élevés. Les courtiers hypothécaires y sont encadrés par l'Autorité des marchés financiers du Québec. En Belgique, le crédit hypothécaire relève du Code de droit économique et des prêteurs agréés, sous la surveillance de la FSMA, et passe aussi par un notaire.
Questions fréquentes
Peut-on hypothéquer un bien en indivision ?
En principe, l'accord des coïndivisaires est nécessaire pour hypothéquer le bien entier. Le notaire vérifiera la situation juridique du bien avant de rédiger l'acte.
L'hypothèque empêche-t-elle de vendre ?
Non, mais le prix de vente servira d'abord à rembourser le créancier hypothécaire. Le notaire chargé de la vente règle cette question au moment de la signature.
Faux prêteurs hypothécaires : les signaux d'alerte
Des escrocs se présentent comme « investisseurs privés hypothécaires » et réclament des frais de notaire, d'expertise ou d'enregistrement avant de prêter, parfois en fournissant de faux actes. Un vrai notaire est identifiable auprès de la chambre des notaires, et l'on ne paie jamais de frais à un prêteur avant la signature de l'acte en l'étude. Consultez la liste des faux prêteurs privés.
- Notaire choisi et contacté par vous, par ses coordonnées officielles.
- Aucun virement à un « prêteur » avant la signature authentique.
- Estimation écrite des frais d'hypothèque.
- Montant, durée et taux compatibles avec vos revenus.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.